郑州最大开发商“病了”

河南起家的开发商，近年来发展很不顺利。比如，许家印的恒大地产、张勇的鑫苑置业、胡葆森的建业地产等等。

曾几何时，他们都是呼风唤雨的大BOSS，别说是河南省了，就连全国都是重要人物。

人高光时，都是豪气，就如同诗仙李白那首《登锦城散花楼》。

日照锦城头，朝光散花楼。

金窗夹绣户，珠箔悬银钩。

飞梯绿云中，极目散我忧。

暮雨向三峡，春江绕双流。

今来一登望，如上九天游。

匆匆几年，这些老板有的成了还不了债务的老赖，有的老板前路未知。

李白的那首《登金陵凤凰台》，或许很适合心路历程。

凤凰台上凤凰游，凤去台空江自流。

吴宫花草埋幽径，晋代衣冠成古丘。

三山半落青天外，二水中分白鹭洲。

总为浮云能蔽日，长安不见使人愁。

是的，河南有很多知名开发商，比如张敬国的正商集团。

郑州第一

河南地产圈，都说许家印和胡葆森名气最大，其实如果看郑州，那么正商集团是个狠角色的存在。

正商集团则是河南郑州最大的房地产开发商，这句话接受反驳吗？或许，有人会认为建业是大哥级，甚至有说保利、万科这些企业的郑州公司都很强大。

但事实就摆在那里，在克而瑞的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上，正商地产以510.6亿元的销售额位居52。根据郑州克而瑞的统计显示，从2016年至2018年，正商集团在郑州的权益销售额连续三年位居榜首。2019年在郑州的年度权益销售额约165.5亿元，位居第三。

房企观察在正商集团的官网上看到，他的确说了自己是郑州第一的身份。

关于第一的介绍包括：销售额和销售面积连续十年位居郑州市第一，2022年销售额和销售面积再次位居郑州市本土房企第一。就说服不服吧，正商集团在郑州就是大哥一样的存在。

当然，这里就必须介绍一下正商集团的创始人张敬国，现任河南正商置业有限公司董事长，河南省工商联副主席。

2019年7月，位列2019福布斯中国慈善榜第43位。

2022年，以85亿财富位列《2022胡润全球富豪榜》第2677名。2022年11月，以65亿财富位列《2022胡润百富榜》第977位。

再说这正商集团，是个95后。

官网上这么介绍，正商集团于1995年创立于郑州，经过近三十年稳步发展，逐步形成了以房地产开发及规划设计、工程建设、物业服务、社区运营等相关产业链为主业，涵盖精细化工、检测、智能、教育、酒店、小贷、私募股权、REITS管理等业务板块的集团公司，旗下拥有正商实业（00185.HK）、赞宇科技（002637.SZ）、兴业物联（09916.HK）、Global Medical REIT Inc（GMRE.NYSE）四家上市公司，是郑州银行（06196.HK、002936.SZ）股东，经营区域涵盖河南、北京、浙江、江苏、广东、湖北、山东、海南、中国香港等地，同时业务发展至美国、新加坡、印尼等国家。

地产开发及相关产业链是正商集团的主要产业，拥有强大的规划设计、建设运营、工程施工、营销及物管能力。截至目前，累计开发项目180余个，建筑面积超过5700万㎡，遍布全国20座城市，拥有业主48万户150余万人。

有多大本事，说多大的话

2021年在一次分享中，张敬国先生概述了正商二三十年的发展壮大的历程，从企业基因、核心价值观、长短期规划再到企业管理。

在这些分享中，有些话的确说的很实在，在这里进行了节选和划重点。

“正商之所以能挺过27年的风风雨雨，没有垮，活得还算稍微不错点，就靠四个字：踏实做事。

业主们最喜欢的，不就是这种环境、这种房子吗？我一直在内部说，盖房子是个良心活儿，业主们要在小区里住十几年几十年，直至一辈子。他们百分之七八十的财产都堆积在房产上，我们多加一把劲儿，多花一块钱，对他们是回报，对我们就是福报。

这就是踏实做事的第一步，要敢于吃亏，甘心吃亏，还得会吃亏。

我们中国人有句话，叫“轻诺者必寡信。”说白了，就是随口承诺说大话的人，就一定是言而无信的人。

我们有多大本事，就说多大的话，做多大的事。谁要反过来，谁就得栽跟头。”

尽管张敬国是危机意识的，但怎奈企业的走向事与愿违。

11月22日，正商实业有限公司发布公告称，公司1000万美元票据的利息已到期，在2024年票据的条款下发生了违约事件。

公告显示，正商实业发行的2024年到期的12.5%优先票据于香港联合交易所有限公司上市，该票据项下金额为1000万美元的利息于2023年10月23日到期应付，公司有30天的宽限期支付利息，该宽限期已于2023年11月22日到期。由于不可预见的技术原因，正商实业未能及时将资金汇至境外以支付该笔利息。截至本公告日，该笔利息仍未支付。因此，在2024年票据的条款下发生了违约事件。

正商实业表示，公司计划尽快安排支付利息，以补救因延迟支付利息而造成的任何违约，同时公司正与2024年票据持有人就延迟支付利息进行真诚的讨论，并将与债权人保持积极沟通，并寻求实施最佳解决方案。

比1000万美元引发的债务违约更加危险的是，正商实业的亏损加剧。

2023年6月30日止6个月未经审核集团综合管理账目作出的初步评估，集团预期录得净亏损约人民币3.5亿元至人民币4.5亿元，相比于而截至2022年6月30日止6个月则录得净溢利约人民币5460万元。

对于这样的现状，董事会认为集团由净溢利转为净亏损状况主要由于以下因素所致：

1、中国房地产行业持续低迷，报告期间结转的收入较少且结转的集团物业项目毛利率较低。2、对集团物业项目计提的减值准备增加。

3、受美元兑人民币汇率变动影响，以美元计值的债务录得汇兑亏损。

据分析，2023年中期正商实业的持有现金约为23.93亿元，较于期初增长了29.05%。考虑到应付关联公司款项以及来自关联公司的贷款之后，企业的净负债率较于期初继续提高了27个百分点至301.93%，非受限现金短债比为0.04，企业的资金缺口较大。

此外，2022年的业绩也不是很好看。

正商实业2022年度收益约为96.57亿港元，同比减少约28%；毛利8.27亿元，同比减少34.5%；公司拥有人应占亏损约为29.46亿元，较2021年公司拥有人应占溢利3.99亿元下降了837.5%；年度内每股基本亏损为154分，2021年则为每股基本盈利20.9分。

2022年6月，穆迪将下调正商集团的评级，从"B2"下调至"B3"。另外，由正商实业发行、正商集团进行担保的高级无抵押债券也被从"B3"评级下调至"Caa1"，展望维持负面。

穆迪预计正商集团在未来6-12个月，其合同销售额或将下滑约25%-30%，再融资风险增加，流动性恶化。

正商集团走到今天，或许也跟全国化布局有一定的关系。

据悉，自2017年开始全国化布局，在北京、青岛、武汉、文昌等城市扩储，其中不泛拿一些高价地或低利润空间的地块，包括2017年4月以41亿元拿下丰台新宫村和顺义区仁和镇自住房地块。

在2021年那次分享中，张敬国说过：合适的价值观，会推动企业飞速发展。不合适的价值观，则会让一个巨无霸、风光无限的企业，很快分崩离析。

正商整个成长史、核心价值观以及未来就靠五个词：诚实守信、勤奋敬业、结果导向、精益筑家、客户价值。

正商集团的未来，会是怎样呢？