商贷、公积金利率倒挂，公积金还有交的必要吗？

近日广州多家银行接到要求：房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

广州的房贷利率已经降至历史新低，首套房贷款利率普遍降至“2”字头。具体来看，汇丰银行的利率最低，达到2.6%，而平安银行、中信银行、招商银行和民生银行的利率分别为2.63%、2.65%、2.65%和2.7%。四大银行的利率则维持在2.85%~3%。

10月21日，人民银行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。这是今年以来LPR的第三次调整，也是有史以来降息幅度最大的一次。

降息过后，商贷和公积金个人住房贷款利率差再次缩小。在广州等商贷利率减点力度大的城市，已经出现了商贷利率低于公积金的特殊情况。

东莞、苏州也面临这一情况，根据安居客App的房贷计算器，东莞、苏州首套商贷利率调整后已低至2.7%。此外，南京、青岛、杭州和长沙等地，首套商贷利率也已接近公积金利率，最低值均为2.9%。

一位购房人坦言：现在银行的按揭竟然低于公积金利率，这在以前，想都不敢想。

未来，利率倒挂现象能否持续？

从管理部门来看，公积金和银行商贷是完全独立的，近期人民银行发布的各种利率调整，与公积金无关。

业内人士表示：公积金中心的利率，是各省市甚至各区都独立的一套系统。公积金中心确认涨跌，市面才会跟着涨跌，如果公积金中心没有明确表示有特殊调整的情况，那么每年1月1日会调整一次。目前央行还未发布通知下调公积金贷款利率。

事实上，由于商贷和公积金贷款对套数的认定标准不一样，在一些地区，同样一套房，用商贷算首套，用公积金则算二套，一些买房者计划直接办理商贷，利率比公积金二套低。

办理房贷时，如何选择银行商贷与公积金？这是不少购房者关注的焦点。

一位购房者疑惑：公积金利率可能维持30年，但商业贷款利率随时会调整，如果现在以较低的利率办理商贷，未来利率上涨怎么办？

“商贷利率比公积金利率更低一些，可能是短暂的，长期趋势下，公积金利率会比商贷利率更低一些，并且会保持一定的差距。商贷利率的持续降低，也会引发公积金利率降低，正在还款的公积金利率也会再统一调整，一般次年1月1日调整，所以，如果目前有能力，建议还是申请公积金贷款，长远优势一定更加明显。 ”业内人士表示。

在上述人士看来，公积金贷款的额度通常较低，适合资金需求较小的购房者，如果考虑到将来可能提前还款，购房者需要了解各类贷款的提前还款政策，公积金贷款通常对提前还款的政策较为宽松。

上周（10月18日），央行行长潘功胜在2024金融街论坛年会上表示，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

业内人士判断：2025年LPR报价或还有一定下调空间，购房者在选择贷款时，需结合自身情况，包括个人和家庭短期、长期的资金情况，进行考量。

产业观察家洪仕宾告诉钛媒体App：银行可以借此机会吸引更多的购房者，尤其是那些有能力支付更高利息的购房者，不过银行也需要重新考虑其贷款策略和风险控制，调整贷款产品，提供更加优惠的利率和更加灵活的贷款条件，注意防范可能出现的风险，如信用风险。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜孙骋，编辑｜刘洋雪）