地产税收新政落地！买房、卖房都享受优惠，一线城市最受益

11月13日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，同时税务总局也发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，明确了一系列支持房地产市场发展的税收优惠政策。

其中，住房交易环节契税优惠力度进一步加大，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

同时，土地增值税预征率也有所调整，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

增值税优惠方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳四个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。这意味着，不仅买房有优惠，卖房也可以享受到政策红利。

事实上，购买新房时，居民需缴纳的税费主要为契税，而二手房交易，则在契税的基础上，买卖双方还需分担增值税、个人所得税，上海购房者还需要缴纳房产税。

以往，二手交易涉及的税费，常常在新购房税费的两倍以上。北京、上海、广州、深圳等一线城市由于税率更高、免征条件严格，也是此次调整的重点。

新政前，北上广深非首套购房的契税为3%（全国标准为2%）；对于非普通住宅，持有一定期限以上的住宅交易增值税、个人所得税，无法享受减免。这次新政将契税征收区分标准从90平米上调至140平米，且取消普通住宅标准，因此北京、上海、广州、深圳四个城市的二套房契税、住房交易增值税、个人所得税税率均降至全国统一标准，优惠政策与其他地区统一适用。

民生证券研报指出：契税优惠涉及的年规模或可达千亿级。整体来看，2023年公共财政中契税收入5910亿元，为土地和房地产相关税收中占比最多的分项，其中契税税率较高的四个一线城市2023年契税总收入817亿元。减税可为居民实实在在节省购房成本，特别是对于一线城市的改善型需求。据统计，取消普宅标准后，符合条件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，以上海为例，一套1000万价值的二手房交易可能减免约70万元税费，接近购房所有税费及成本的3/4，相当于2023年上海居民人均消费支出的13倍。

“税收优惠政策有助于刺激当下房地产市场，降低购房者的购房成本；也有助于适当缓解房地产企业财务困境，降低土地增值税预征率下限，有利于房地产市场的稳定发展。”易居克而瑞部门副总经理廖萌表示。

业内人士认为，购房门槛进一步降低，有助于刺激需求释放，可能提升市场活跃度，对楼市成交量的短期拉动作用明显。也有助于缓解部分购房者的观望情绪，引导购房需求从观望转向实际购房。

“当前，许多房地产企业都面临资金链紧张的局面。通过降低土地增值税的预征率下限，政府试图在财税政策上给企业以缓冲空间，减轻其财务负担。这不仅有助于企业的现金流管理，也可能让部分企业在短期内获得喘息机会，继续推进在建项目、加快项目竣工交付，以稳定供给。这对于市场供应的稳定性、尤其是防止‘烂尾楼’等问题的出现有积极作用。”上述人士表示。

在业内人士看来，政府出台一系列政策，也是在向市场传达积极信号，即国家对房地产市场的稳定发展高度关注，不会任由市场过度波动。近年来，房地产市场调控政策较为严格，在此背景下，适度的宽松措施表明政府在平衡“控风险”和“促发展”之间找到新的着力点。

值得注意的是，房地产市场的复苏和健康发展可能会因地域和城市级别而有所不同。

上述人士指出：一二线城市的需求潜力较大，契税和土地增值税优惠政策可能会更快地激活市场需求；而三四线城市由于人口净流出的压力较大，整体市场需求依然疲软，政策效果可能相对有限。因此，未来的政策可能还需要结合区域特征，灵活制定更具针对性的扶持措施。（本文首发于钛媒体APP，作者｜孙骋，编辑｜刘洋雪）