深圳185亿“地王”诞生 深超总成市场风向标

纵横网讯   12月初，深圳后海一宗占地26.3万平方米的商住地块，以185.12亿元成交，创深圳土地出让最高纪录，也是2024年全中国最高地价交易。

在中国楼市低迷、百强房企销售持续疲软的大背景下，这笔由华润置地与中国海外发展集团的联合体拍下的地块，成为市场的焦点。它不仅为深圳楼市注入了一针“强心剂”，也引发了外界对背后逻辑和市场信心恢复的广泛关注。

今年9月，中国中央政府提出“止跌回稳”的房地产政策后，深圳迅速跟进，连续出台多项利好政策，包括取消限售、放宽备案价、取消豪宅税和限购松绑，进一步释放购房需求。

深圳楼市随后成交量迅速反弹，10月成交量达到2万多套，较9月增长近四倍，显著高于荣枯线1万套的市场标准。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦接受《联合早报》访问指出，政策的松绑直接带动了市场的回暖，其中豪宅市场的交易热度显著上升，这使开发商的拿地信心大增。

中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁受访时指出，目前市场“止跌回稳”主要体现在成交量的反弹，但房价的回升尚不明显。

他说，深圳的房价过去两年跌了30%，当前房价已进入底部区间。无论是购房者还是开发商，都将当前视为触底反弹的最佳时间窗口。

宋丁说：“开发商通过底部拿地锁定未来收益。这种提前锁定优质地段，押注房价回升的策略，进一步反映了开发商对市场前景的信心。

除了楼市回暖的推动，地段的稀缺也是此次高价成交的关键驱动因素。这地块位于深圳湾、后海和前海的黄金交汇处，紧邻后海金融总部和深圳超级总部基地（深超总）的双重核心区域。

郑叔伦指出，这一位置的稀缺性和不可复制的优质资源，使它具备了“地王”诞生的土壤。他说：“这不仅是深圳的经济中枢，也是未来总部经济和资本流动的战略枢纽。”

深圳自2021年起推进“总部经济战略”，旨在增强城市的综合竞争力和区域辐射力。截至2024年11月，已有310余家全球500强企业在深圳设立业务，全中国超过三成的创投企业总部也选择落户深圳。

作为这一战略的重要承载区和示范区域，深超总在总部经济的集聚中发挥着关键作用。

宋丁指出，深超总的地位被视为楼市“风向标中的风向标”，企业高价拿地体现了市场对深超总未来前景的积极预期，以及对总部经济集群效应和市场稳定性的押注。

他说：“深圳的总部经济与房地产市场之间，形成了双向联动的辐射效应。如果能稳住价格和市场信心，那么前海、后海乃至整个大湾区的市场复苏也会随之启动。”

深超总为出海企业资金回流和资本沉淀提供支撑。有专家认为，深超总不仅是企业的办公总部，更是中国企业加大出海步伐中，资金回流和资本沉淀的“闭环平台”。

仲量联行深圳董事总经理、华南区战略顾问部负责人夏春毅受访时说，中国企业出海的布局已从产品、到服务、产业链。随着企业进入“出海3.0”阶段，它们在海外的布局、生产基地会增加，但这也带来了对资金回流和统一管理的需求。

夏春毅说：“企业需要一个集总部管理、财务结算和战略决策于一体的总部基地。作为金融中心和出海桥头堡，深圳具备强大的金融服务体系和高效的资本流动性，为资金回流和资本沉淀提供了有力支撑。”

尽管深超总的优势不容置疑，但市场风险仍需警惕。受宏观经济放缓、供需失衡、产业转移和人口流动等多重因素影响，深圳甲级写字楼的空置率近年来持续上升，市场去库存化的压力显著增大。

根据仲量联行的数据，深圳甲级办公楼的空置率已从2014年的3.0%，持续上升至2024年的26.5%，显著高于市场公认的10%-15%的合理区间。

随着深超总内多栋大楼的陆续建成，市场供应将进一步增加，空置率可能面临持续上升的压力。

不过，夏春毅指出，深超总的准入门槛较高，更多吸引的是中国头部企业和行业龙头，这些企业以自持自用为主，有助于降低去库存化压力并分散市场风险。

此外，对比其他一线城市，深圳依然保有相对活跃的办公租赁需求，在市场波动中展现一定的韧性。

数据显示，从2020年至2024年间甲级办公楼市场净吸纳量平均值来看，深圳位居四个一线城市之首。深圳年均约84万平方米的净吸纳量，彰显其相对稳健的需求基本面。

夏春毅说：“净吸纳量作为市场的增量指标，直接反映了企业扩租、外资入驻和企业新设总部的活跃度，能够帮助市场参与者准确判断市场需求的实际变化。空置率只是存量指标，不能解释市场变化的原因。”

他说，总部办公物业对深圳甲级办公楼市场净吸纳量贡献日益显著，占比从2023年的31%预计攀升至2024年的64%，意味着总部经济的地位已从“辅助角色”升级为“主力军”。

但夏春毅不讳言，深超总所处的南山片区的办公楼总供应量持续增加，达到目前存量的150%，供大于求的局面将对空置率和租金水平带来更大压力。

他说：“如果新增供应未能及时消化，可能会导致超级总部基地未来的租金水平承受压力。”